经典案例

“物权”与“债权”之辩

（2019）京0114民初15961号  被告邓某代理人杨文辉律师

案由：共有物分割纠纷  争议焦点：原、被告是否存在合意购房；原告所出资的24万元的性质认定

案件回放：

   1、案件事实和理由：原告方徐某某诉求，原、被告共同购置位于北京市昌平区某房屋归被告邓某所有，尚欠房款由邓某负责偿还；被告邓某立即向原告徐某某返还购买上述房屋产首付款未归还部11.5万元（首付款24万元，已返还12.5万元）；房屋增值折价款26万元；本案的诉讼费、房屋鉴定费用由被告邓某承担。

2015年10月开始，原、被告通过网络认识系朋友，后共同居住生活， 2016年11月原、被告结束恋爱关系。 恋爱关系存继期间的2015年12月28日原、被告以结婚为目的，由被告与北京国伦房地产开发有限公司签订《北京市商品房认购书》（因原告系外地户口，根据北京市政策不符合购房条件）购买位于北京市昌平区某住房，首付款合计为：308253.00元。当日，原告徐某某将24万人民币向北京国伦房地产开发有限公司进行了支付，被告邓某支付了首付款余款。

2016年11月，原、被告感情破裂，双方共有上述房屋已没有基础，原、被告之间就该房屋的分割多次协商未果，结束恋爱关系后，被告方只清偿了部分款项，徐某某基于房屋已增至210万元，及双方首付款实际出资份额，按揭款由邓某负责清偿的具体情况，徐某某酌情请求邓某返还徐某某实际为购房出资的24万元，并按照比例补偿徐某某房屋增值折价款26万，合计50万元。

被告方认为：诉讼请求部分：第1项：无异议第2项：被告方应当清偿原告方24万无异议，但被告方从2016年11月15日至本案起诉前的2019年4月16日止，共分8期实际已经向原告方还款合计金额19万元，而不是已还款12.5万元，被告方只应当清偿原告方5万元，并非11.5万元。原告方存在隐瞒事实和虚假陈述。

第3项：应当予以驳回。理由：1、原、被告双方系借贷行为，并非共同出资的购房行为。2、原告方基于借贷关系实际要求被告方清偿了债务，被告方也履行了部分还款义务，且原告方予以认可。据此，原告方要求被告支付房屋增值折价款26万无请求基础和法律依据。

第4项：本案的诉讼费、房屋鉴定费用应当由原、被告共同承担。

事实和理由部分： 2015年10月开始，原、被告通过网络认识系朋友关系属实，但并未共同居住生活，因被告于2015年11月10日才与前夫办理完毕离婚手续。2016年11月原、被告结束恋爱关系属实。

  2015年12月28日被告的购房行为，并非为与原告以结婚为目的的购房行为。1、被告离婚后就有在北京购房的想法，并四处看房，加之与原告确定恋爱关系后，原告要求被告将户口迁出，不得与前夫有任何往来。2、原、被告接触的时间极短，不足3个月，且被告离婚不足2个月，心情极为复杂处于情感的过渡期。3、在极短的时间内原、被告不具备结婚的感情基础，更不能决定是否能结婚。4、2015年12月止，原告年龄为20岁零9个月，离法定的结婚年龄还差1年有余。5、所购房屋面积太小，不足以使三口之家快乐生活、居住。

为将被告户口迁出（至今也未迁出）2015年12月28日被告与北京国伦房地产开发有限公司签订《北京市商品房认购书》并于当日向北京国伦房地产开发有限公司代理人于程支付定金2万元，并于2015年12月29日向于程支付102490.00元的更名费用。根据2016年1月12日出卖人北京国伦房地产开发有限公司与被告签订的《北京市商品房预售合（住宅类）》合同，被告需要支付该房首付款人民币：317510.00，并非原告所称308253.00元。当日，原告将借来的24万人民币代被告向北京国伦房地产开发有限公司进行了支付，北京国伦房地产开发有限公司对原告这种代为支付的行为进行了认可，并于当日向被告出具了被告支付购房首付款的票据。结合因该房屋产生的所有费用以及每笔按揭款都是由被告支付、被告已经向原告实际清偿借款19万元等事实，证明原、被告双方并非系共同出资购买该房屋。

2016年11月，原、被告系未结婚状态不存在感情破裂的说法，应当是恋爱关系结束。首先：原、被告之间从未就该房屋的分割进行过协商，相反，结束恋爱关系后，原告不停的要求被告清偿债务，被告也履行了借款人的义务，原告方予以认可。因为原告系替被告向其父母举债，并且告知了被告这一借款的事实，被告方也明知这是需要偿还的。其次、原、被告双方就该房屋各自出资、所占面积比例并没有书面或口头的约定。据此，至于房屋是否已增值、增值多少与原告无关。原告要求被告归还24万元，无事实依据，且与原告的诉求2相矛盾。原告要求被告按照比例补偿房屋增值折价款26万，合计50万元，无任何依据。

原、被告所举证据及证明目的：照片、原、被告聊天记录；《北京市商品房认购书》；原告支付首付款凭证；原、被告聊天视频、诉争房屋网站价格截图。其证明目：2015年10月至2016年11月，原、被告系男女朋友关系，双方以结婚为目的购买诉争房屋的事实；2015年12月以被告的名义与北京国伦房地产开发有限公司签订《北京市商品房认购书》房屋总价款为：1027510元，原告徐某某于2016年1月12日向北京国伦房地产开发有限公司支付了该房屋的首付款24万元，该房屋为双方的共同财产；原、被告分手后，原告曾向被告主张返还购房款和在此期间房屋的增值收益，但未达成一致的事实；现该房市值增加了一倍多，市场挂牌平均价格在5万/平方米，原告支付了24万元首付款，房屋对应比例增值价格约为26万元。

被告方质证意见：照片、聊天记录截图聊天记录截图：1)2017.9.18日21：28：01秒和2017.9.20日13：47：33秒开始至13：49：05秒结束。合法性、真实性予以认可，关联性不予以认可，因与本案无关。2) 2017.9.20日13：56：17秒至14：03：56秒结束。合法性、真实性予以认可，关联性不予以认可，理由：1、聊天时间在原、被告分手以后，并不能完整的代表原告当初的想法。也不能证明原、被告共同生活的时间。2、原告很清楚当时自己的年龄，并不符合结婚的条件。3、原告方并未对该房屋主张所有权，诉求的是要求被告返还借款和房屋增值折价款。据此，根据原告的这段聊天记录，不能证明原、被告双方当初购房是以结婚为目的购买行为。

3）2017.9.20日14：03：28秒开始至14：06：11秒结束。4)2017.9.20日14：11：17秒至14：15：43秒结束。合法性、真实性予以认可，关联性不予以认可，相反印证了，原、被告恋爱期间感情不融洽，原告心里面有其他的女性，因此对被告说“一时的改变是不可能的”

5）原告与蔚云府房子于程的微信对话。本组证据，三性予以认可，但不能证明系原、被告共同买房。因是原告单方向案外人的表述，且不明白房屋的性质，案外人很明确的知道该套住房系住宅且由被告所购，并非原、被告共同买房，所以对原告说“忽悠你呢”

北京市商品房认购书、原告支付该房首付款凭证：《北京市商品房认购书》三性予以认可，但不能证明系以被告的名义购房。1、原、被告双方对于是否以被告的名义购房没有口头或书面的约定。2、基于被告刚离婚和具备购房资格，根本不存在以被告名义买房的问题。3、该房属于期房，风险很大，不可控因素很多，原告方不可能以感情去承担这个风险。“原告支付该房首付款凭证”：《北京市商品房认购书》三性予以认可。但原告向北京国伦房地产开发有限公司转款行为，并非系出资行为，而系出借行为。理由：1、原告明知被告在签订《北京市商品房认购书》时将支付122490.00元给蔚云府代理人于程，尔后，将再行支付首付款317510.00元，当时被告正四处筹钱，据此，原告从自己父母处借来的24万元存入开发商银行账户。2、从原告向被告方发送的微信和邮件催要钱款可知，这笔款项属于借款，并非共同出资购房款项。其余证据三性均不予以认可。

被告方所示证据及证明目的：第一组证据证明：证明《离婚证》持证人为被告，被告离婚的时间为2015年11年10日。第二组证据证明：共25个单证，其中1-4项证明，2015年12月29日，原告已经签订了《认购书》且支付了所购房屋的定金和更名费合计：122490.00元。5-11项证明被告自2016年1月12日至2016年9月2日止全部履行了支付房款的义务：1027510.00元。12-24项证明，被告支付了与该房屋有关的如：房屋面积补差、物业费、取暖、维修基金、契税等共计171321.30元。第25项证明：该房屋所有权人为被告一人。第三组证据：证明原、被告在恋爱期间的2016年9月1日，被告主动向原告清偿债务。第四组证据：共8个单证。证明2016年11月15日、2018年12月20日、（2019年1月3日、1月15日、1月29日、3月9日、4月9日、4月16日）被告主动或在原告催促下，共分8次向原告清偿债务19万元整。第五组证据：共36个单证，主要为原、被告恋爱期间，被告所垫资金的证据。1）证明为原告购物垫付：427.00元。2）为原告手机充值5次共计垫付：699.30元。3）原告机票及火车票费用合计垫付：3947.00元。4）原告做WV旅游项目参会费用合计垫付：7180.00元。5）原、被告房租合计垫付：8600.00元。6）原告向被告索要现金：24700.00元。7）被告为原告偿还信用卡借款合计垫 付：13500.00。8）原告毁损被告相机折价款：20000.00元。9）原、被告恋爱期间被告所支付的原、被告日常费用合计为：31982.00元。第六组证据：共5个单证，主要证明原告认可与被告系债权债务关系，原告在行使债权人的权利，被告在履行债务人的义务。且被告已经实际履行了部分借款。其次，原告愿意承担与被告恋爱期间所产生的所有费用和相机的赔偿责任，同时不否认在结识被告之前与一位异性朋友一直存在很深的感情。

被告代理词：一、原、被告双方并非以结婚为目的的共同出资购房，首先 从被告方分析，首先、被告与前夫结婚19年来感情一直不冷不热，对婚姻几乎绝望（至今单身），最终于2015年11月10日与前夫结束婚姻关系，且在极短的时间内与被告相识，作为一个当时近42岁刚离婚的中年女性，正处于情绪极度低落、无望无助的悲痛中，无任何理由相信会考虑与一个无感情基础的异性结婚。

其次、北京成了被告的伤心地，被告离婚时在成都分有住房，完全可以回成都发展，但为了不放弃北京的事业，仍选择了在北京继续发展，并下定决心一定要在北京做出自己的一翻事业，继而决定必须要在北京购房，并四处看房选房，并于2015年12月28日与北京国伦房地产开发有限公司代理人于程签订了《北京市商品房认购书》当日支付了定金2万元，于次日支付房屋更名费102490元。于2016年1月12日与北京国伦房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合（住宅类）》并从原告处借款24万，当日共计向北京国伦房地产开发有限公司支付购房首付款317510元。尔后，被告以个人住房公积进行贷款，于2016年9月2日支付完购房尾款710000元整。

第三、购买房屋后，涉及该房屋的所有费用包括：至今为止支付该房屋按揭款134500元，房屋面积补差费、代办费、垃圾清运费、电视入网费、担保费、相关税费等等各种费用共计171321.3元，都是被告在履行房屋所有权人的支付义务，且对该房屋的装饰装修、出租、收取租金等行使了房屋所有权人管理的权利。

第四、由于被告的收入有限，但使终不忘清偿原告的借款，在2016年1月12借款后的2016年9月1日主动向被告转款2万元，并在转账备注处写明“买房款”表明了2万元的性质是清偿在买房时借的原告的款项，现予以清偿。2016年11月原、被告恋爱关系宣告结束后，被告主动或在原告的要求下共向原告清偿债务19万元。据此，可以认定原、被告间24万元的性质为借贷关系，并非为原告与被告共同出资购房行为。房屋的性质为被告一人所购，并非与原告共同共有，原告方无权获得该房屋增值折价款及相关的权益。

首先、从原告方分析，原告向被告方发邮件内容 “因为她一直没找别人，一直在等我，后来我们就重新在一起了，因为高中时他爸妈就见过我，我们算是很深的感情了，只是我去了北京中途因为异地分开了”，“一时的改变是不可能的”。原告带着这么一段丰富的感情于2016年10与被告相识，并在2个月之内决定与被告结婚完全不符合常理。

其次、原告明知自己根本未到法定结婚年龄，被告有19年的婚姻史且刚离婚，被告的年龄与其父母相当，作为一个具有完全民事行为能力的男人来说，要与大自己19岁离过婚的女性结婚，必然要考虑到家人能否认可和接受、亲朋好友是否会嘲笑等诸多因素。原告称为结婚而共同出资购房，没有相关事实和相关证据支持，不应当得到法院的采信。

第三、北漂的人很多，但真正北漂成功的人很少，原告完全高估了被告的经济实力，在被告签订完《北京市商品房认购书》并支付了相关费用后，面临着将要支付30余万元购房首付款，正四处张罗着借钱的时候，作为被告的男朋友向被告承诺可以帮被告向自己的父母借款。尔后，以自己的名义向被告出借款项，并于2016年1月12日向北京国伦房地产开发有限公司转账支付了24万元作为被告购房支付的首付款，此笔款项并非为原告所述共同出资购房。

第四、原告向北京国伦房地产开发有限公司转款后，事实很清楚，原告并非为房屋的共有权人，因对该房的占有、使用、分配、收益及所占比例至今都没有通过微信、邮件、信件、短信等其他方式与被告进行过协商和约定，且与该房产生的所有费用、开支均再未尽房屋所有权人的义务，履行房屋所有权人的权利。据此，无从说起原告系该房屋的共同共有人。时至今日，房屋市值略上升，原告以共有物分割的名义起诉被告，其目的不外乎就是想要被告尽快清偿债务并且想获得更多利益而已。

第五、从原告向被告发送的邮件内容“去年我买房是因为我不想让她失望，所以就看了一下…因为已经交了4万多定金了，不买了不现实，后来我找到你要求你还我房款，最后你也没在我交首付的时间前给我…”“我朋友最近几天会去你家追款，你自己应对即可，可以先报警为自己保驾护航”“这是2018年我收到你的还款账单250000-135000=115000是你应该还我的”“18年下半年屡次告知急用款，至今还16.5W”等证据材料可证实，原、被告之间诉争的24万元并非系原告与被告共同出资购房款，而是原告向被告出借的款项。且原告认可出借行为和被告的清偿行为。

综上，原、被告间属于债权债务纠纷，并非原告所称共有物分割纠纷，根据“不动产以登记为准”原则，该房屋系被告一人所有，并非系与原告共同共有，请法院依法查明。

二、原告应当返还被告在恋爱期间产生的费用 原、被告在恋爱、共同创业期间，并无固定的经济收入，被告将自己仅有的存储用于垫付俩人的共同开支，现一个人生活困难，且原、被告双方恋爱关系已自愿结束，原告方应当返还被告为其垫付的相关费用、以及原告方应当承担的相机赔偿责任。

  1）为原告购物垫付：427.00元，原告应当返还。2）为原告手机充值5次共计垫付：699.30元，原告应当返还。3）为原告购买机票及火车票合计垫付：3947元，原告应当予以返还。4）原告做WV旅游项目参会费用合计垫付：7180元，原告应当予以返还。5）被告支付房租合计垫付：8600元，原告应当承担50%为4300元。应当返还被告。6）原告向被告索要现金：24700元，原告方应当予以返还。7）被告为原告偿还信用卡借款合计垫付：13500元，原告应当返还。8）原告故意毁损被告相机折价款：20000元，原告方应当承担赔偿责任。9）原、被告恋爱期间被告所支付的原、被告日常费用开支合计为：31982元，原告应当承担50%为15991元。以上合计原告方应当返还被告方金额为：90744.3元。

  被告认为，原、被告双方恋爱关系已结束，被告所获利益已经丧失取得的依据，根据《民法通则》第122条之规定，被告有权请求原告返还不当利益。原告方故意毁损被告的相机，根据《侵权责任法》第15条之规定，原告有权请求被告承担赔偿责任。

综上所述：原告方无任何证据证实房屋系原、被告双方协商后共同出资购买，且原告方要求被告方履行了19万元的还款义务。被告方出示的证据能够形成证据链，证明房屋的实际购买人、房屋所有权人为被告一人，并且被告完全的履行了房屋所有权人的权利和义务。原告方要求被告返还11.5万元并要求被告向其支付房屋增值折价款26万，应当予以驳回。

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点徐某某与邓某是否存在合意购房，原告出资24万的性质。本案中，涉案房屋虽系双方同居期间购买，但双方非夫妻关系，也非以夫妻名义共同生活，故不能仅以徐某某存在出资行为即判断涉案房屋为双方共有，还应审查该出资的性质，双方是否存在合意购房及购房目的，综合判断涉案房屋是否为双方共同购买，现涉案房屋的登记及购房的系列手续本身所表征的意思表示系邓某，徐某某主张涉案房屋系双方合意购买，应承担相应的举证责任。根据其提交的聊天内容和账单，其内容无双方共同购房的表述内容，在购房过程中，徐某某虽出资24万元，但根据邓某提交的聊天记录和徐某某发送的邮件，文字内容中，徐某某多次要求邓某退还出资款，说明其出资行为并非与邓某合意购房，仅是基于双方存在同居关系而做出的有益支出，同时，根据双方的陈述和聊天内容，双方从相识到解除同居关系，仅一年之余，并结合双方各自的实际情况，购买房屋目的也非为结婚而购置，因此，徐某某主张涉案房屋系共同购置依据不足，其要求分割涉案房屋增值利益，本院不予支持。根据已查明的事实，徐某某因邓某购房出资24万元是事实，双方解除同居关系后，该款邓某应当予以返还，根据邓某提交的银行转账凭证，邓某在双方解除同居关系后，向徐某某账户内转款19万元，徐某某主张该款非退还的出资款，对此无相反证据佐证，且在其发送的邮件中也自认邓某退款16.5万元，故其该主张依据不足，本院对邓某就该款项的辩解予以采信，尚未退还的5万元，邓某同意退还，本院不持异议。

邓某主张由徐某某承担的同居期间生活支出，该支出系邓某基于双方的同居关系而自愿支付行为，属赠予行为，其主张返还，本院不予以支持。

  判决结果：邓某退还徐某某出资款5万元，于本判决生效后10日内执行；驳回徐某某的其他诉讼请求。案件受理费23600元，原告徐某某负担22550元，被告邓萍负担1050元。于本判决生效后7日内交纳。原、被告双方均未上诉。

律师总结：该案未涉诉前，被告方曾向我进行过咨询，其称被告方已经离开北京在上海工作，如果不清偿5万元，对方会不会起诉，因为在恋爱期间，原告方花掉她20余万元。回复：每位公民都有权维护自身的合法权益，应该及时清偿以免涉诉。当事人接到法院传票后，才知原告方要求清偿金额达50万元，当事人立即委托了本律师。

因在咨询的过程中，本律师要求其保留、收集了相关证据，以应对诉讼。在掌握了所有证据后，对证据进行客观、全面分析，并确定诉讼策略，如若以“物”权进行辩护，将使当事人的利益受到损失，只有“债权”才能更好的保护当事的权益。

尔后，本律师对所有证据进行分类，明确证明目的，并告知当事人诉讼风险。本律师主要从原、被告双方的感情基础；是否符合结婚条件；是否系达成合意的共同购房行为；被告向原告转款行为的性质；原告收到转款后向被告发送的微信、短信、邮件对款项性质的确认；因购房所产生的相关费用是被告支付；房屋的实际管理者为被告等进行举证，使每个证据不但能独立起到证明作用，且能与其他证据形成证据链，以证明原、被告之间并非系“物权”之争，而是“债权”之争，结合答辩词，最终达到说服法官的目的。

本案为普通程序审理，庭审结束后，主审法官问能否调解，原告方要求我方支付20万，我方只愿支付5万元，导致调解未果，并询问原、被告双方能否接受法院指定鉴定机构对涉案房屋进行价格鉴定，双方均无异议。

作为律师，无论是原告或被告，诉讼策略很重要，反向思考，如果原告方以“确权之诉”进行诉讼，那将会是一个怎样的结果呢？购房行为和原告方出资24万元是在原、被告双方同居期间这是事实，并不必然需要证明原、被告双方以结婚为目的的达成购房的合意，因其行为的表现既为共同购房，其目的系共同投资获利，虽然物权所有人为邓某（因徐某某不符合在北京购房的条件）但徐某某作为实际共同出资人，理应享有该物权的一部分，既该房屋增值折价部分的利益应当获得。

主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第64条、253条